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FRAGE: Als Deutscher möchte ich ein Privatgrundstück in Kaliningrad nahe der Küste kaufen, um dieses künftig zu bebauen. Da ich ein sicheres Rechtsgeschäft unter Ausschluss aller Risiken abschließen will, möchte ich wissen, was alles ich bei so einem Kauf beachten und prüfen soll.

ANTWORT:

Wir listen nachstehend die wichtigsten Themenblöcke auf, die man für einen sicheren Kauf eines Grundstücks in Russland unbedingt überprüfen müsste:

1. Steuerliche Aspekte eines Grundstückerwerbs in der Russischen Föderation
2. Ob es sanktionsbedingte Beschränkungen bezüglich des konkreten Grundstücks bzw. Rechtsgeschäfts gibt
3. Ob Regelungen für Grenzgebiete bzw. für den landwirtschaftlichen Grund betroffen sind

FRAGE: Als Deutscher möchte ich ein Privatgrundstück in Kaliningrad nahe der Küste kaufen, um dieses künftig zu bebauen. Da ich ein sicheres Rechtsgeschäft unter Ausschluss aller Risiken abschließen will, möchte ich wissen, was alles ich bei so einem Kauf beachten und prüfen soll.

ANTWORT:

Wir listen nachstehend die wichtigsten Themenblöcke auf, die man für einen sicheren Kauf eines Grundstücks in Russland unbedingt überprüfen müsste:

1. Steuerliche Aspekte eines Grundstückerwerbs in der Russischen Föderation
2. Ob es sanktionsbedingte Beschränkungen bezüglich des konkreten Grundstücks bzw. Rechtsgeschäfts gibt
3. Ob Regelungen für Grenzgebiete bzw. für den landwirtschaftlichen Grund betroffen sind
4. Kategorie des Grundes und die erlaubte Nutzungsart, die Ihnen künftig die Bebauung erlauben müssen
5. Die Kette der ehemaligen Eigentümer

Die Erstellung und notarielle Beurkundung von Vollmachten, die Beglaubigung der Richtigkeit von Übersetzungen sowie weitere notarielle Handlungen bei Notaren in Russland erfordern Präzision, fundierte Kenntnisse der einschlägigen Verfahren und regionalen Besonderheiten der notariellen Praxis sowie eine sorgfältige Koordination aller einzelnen Schritte.

Temperi legal services unterstützt Sie bei der Vorbereitung notarieller Dokumente, die bei einem russischen Konsulat in der Europäischen Union beurkundet und anschließend in Russland verwendet werden sollen. Darüber hinaus begleiten wir Sie auch bei anderen konsularischen Angelegenheiten bei russischen Auslandsvertretungen in der EU.

Sie leben im Ausland, besitzen eine Immobilie in Russland und möchten diese verkaufen. Hierzu finden Sie in den nachstehenden Punkten einige erläuternde Informationen.

Wir haben eine Liste der 10 relevanten Punkte zur Besteuerung in der Russischen Föderation erstellt, die einem Ausländer erste Orientierungshilfe im Jahr 2024 bieten sollten:

1. Die Staatsangehörigkeit der Person, die in Russland eine Immobilie besitzt und diese nun verkauft, hat für die Entscheidung über die Steuerpflichtigkeit bzw. Steuerfreiheit keine Bedeutung.
2. Die fehlende Steueransässigkeit in Russland ist für die Entscheidung über die Steuerpflichtigkeit bzw. Steuerfreiheit des Verkaufserlöses ebenso ohne Bedeutung.
Dies ist die Neuregelung seit 2019, welche die steuerliche Situation von Residenten und Nichtresidenten beim Verkauf einer Immobilie in Russland gleich stellt.

Frage: Wir möchten Wohnung und Grundstück in Sotschi kaufen. Können wir das als Deutsche tun? Was gilt zu beachten?

I. Wohnung in Sotschi kaufen

Ein Ausländer kann in Russland Wohnräume uneingeschränkt erwerben. Man ist dann auch im Immobilienregister direkt als Eigentümer eingetragen.

Der Kaufvertrag muss nicht zwingend notariell beglaubigt werden.

Nach Art. 550 des russischen Zivilgesetzbuchs wird der Immobilienkauf mittels eines in einer einheitlichen Urkunde abgefassten Vertrags abgewickelt. Form, Inhalt und Anfechtungsgründe für den Kaufvertrag richten sich nach russischem Recht.

Der Kaufvertrag (Text und Abschluss) sowie Ablauf der Eintragung in das Immobilienregister haben für ausländische Käufer keine Abweichungen. Der Vertragstext kann zweisprachig (Russisch und Deutsch) gestaltet sein.

Am 1. Juli 2023 trat das Föderale Gesetz Nr. 249-ФЗ in Kraft, das das Verfahren zur Löschung von kleinen und mittleren Unternehmen (KMU) aus dem Einheitlichen Staatlichen Register juristischer Personen (EGRUL / ЕГРЮЛ) auf Initiative ihrer Gründer vereinfacht. Wenn die Gründer (Gesellschafter) von juristischen Personen beschließen, die Tätigkeit ihres Unternehmens einzustellen, müssen sie einen Antrag auf Streichung aus dem Einheitlichen Staatlichen Register der juristischen Personen stellen.

Das neue Löschungsverfahren ist eine gute Alternative für die Firmeninhaber, welche sich aus dem Russlandgeschäft zurückziehen möchten, ihre Geschäftsanteile aber aufgrund des zeitweiligen Verbots nach dem Präsidentenerlass Nr. 618 vom 8.9.2022 nicht veräußern können.

Im Rahmen des Umsiedlungsprogramms Russlands lockt das Land seine Landsleute mit vereinfachten Verfahren zur Erlangung der Staatsbürgerschaft und einer unkomplizierten Einreise. Bei einem Umzug von Deutschland nach Russland gilt es jedoch die vorherige Abmeldung in Deutschland zu übersehen. Über folgende Formalitäten sind ist bei einem solchen Umzug gründlich nachzudenken:

1. Formalitäten in Deutschland:
   • Abmeldung beim Einwohnermeldeamt mit Abmeldeformular und erforderlichen Dokumenten.
   • Kündigung von Miet-, Telefon-, Internet-, Strom-, Gas- und Versicherungsverträgen unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfristen.
   • Ummeldung oder Abmeldung von Fahrzeugen bei der Zulassungsstelle.
2. Finanzielle Angelegenheiten:
   • Benachrichtigung der Bank über den Umzug und Anpassung des Kontos.
   • Klärung steuerlicher Fragen, insbesondere bei weiteren Einkünften in Deutschland.

Die Rückkehr in die Heimat ist für viele Menschen ein bedeutender Schritt. Im Zuge des Rückkehrer-Programms bietet die Russische Föderation im Ausland lebenden Landsleuten und deren Familien die Möglichkeit, reibungslos in ihre Heimat zurückzukehren. Doch was passiert eigentlich genau nach der Einreise nach Russland?

Vorbereitung

Um den administrativen Ablauf möglichst einfach zu gestalten, ist es wichtig, dass die Teilnehmer des Rückkehrer-Programms und ihre Familienmitglieder die erforderlichen Dokumente bei sich führen. Dazu zählen in erster Linie der Reisepass oder ein anderes offiziell anerkanntes Identitätsdokument gemäß den Vorgaben der Russischen Föderation. Des Weiteren wird das Zertifikat über die Teilnahme am Umsiedlungsprogramm benötigt. Zudem ist es wichtig, die Migrationskarte, die bei der Einreise ausgehändigt wird, stets griffbereit zu haben.

In Russland sind Einkünfte natürlicher Personen steuerpflichtig.

Dazu gehören unter anderem Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien, die im Eigentum einer natürlichen Person stehen, (Art. 228 P. 1 Unterp. 2 Steuergesetzbuch der Russischen Föderation (im Folgenden SteuerGB RF)).

Wenn die Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien nicht der Steuerbefreiung unterliegen, sind Sie verpflichtet, die Einkommensteuer zu berechnen und abzuführen (Art. 228 P. 1 Unterp. 2, P. 2 SteuerGB RF).

Wann sind Einkünfte aus dem Immobilienverkauf in Russland steuerfrei?

1. Nach einer bestimmten Eigentumsdauer / Besitzzeit

Dabei sind die Einkünfte aus der Immobilienveräußerung in Russland von der Einkommensteuer befreit, wenn die Immobilie oder Anteile an ihr während einer bestimmten Mindestdauer oder länger im Eigentum dieser Person standen (Art. 217 P. 17.1, Art. 217.1 P. 2 SteuerGB RF).