Fachartikel

Heute berühren wir einige Themen des Denkmalschutzes in Russland in Verbindung mit einem Wohnhaus im historischen Viertel von Sankt Petersburg. Es handelt sich dabei um ein Haus-Denkmal (дом-памятник), Baujahr 1828.

Vor dem Erwerb eines Baudenkmals muss das Objekt im offiziellen Register des KGIOP überprüft werden. Es wird unterschieden zwischen Denkmälern von föderaler Bedeutung (mit strengsten Auflagen verbunden), regionaler Bedeutung und lediglich erhaltenswerter Bausubstanz im historischen Zentrum.

Das hier relevante Haus gehört zum Ensemble der Häuser der Deutschen Lutherischen Sankt-Petri-Kirche (Домa Немецкой лютеранской церкви Св. Петра).

Bericht über die Prüfergebnisse der Immobilie, belegen in Sankt Petersburg, Newskij prospekt

Dieser Bericht kann als ein Musterbeispiel einer due diligence-Prüfung eines in Russland befindlichen Wohnraums (Wohnung, kwartira) betrachtet und als eine erste Orientierung für die Bewertung des Kaufobjekts herangezogen werden.

Im Rahmen Ihres Kaufvorhabens haben wir für Sie die allumfassende Prüfung der
vorbezeichneten Wohnung vorgenommen.

Die Prüfungsergebnisse fassen wir wie folgt zusammen:

I. Verkäuferin

1. Privatperson

Als alleinige Eigentümerin des Objekts ist seit dem 17.06.2010 Frau S, Irina Wladimirowna (geb. am 10.06.1955) registriert.
Laut Bekundung der Maklerin und Internetrecherchen lebt Frau S in Paris und ist eine Mitarbeiterin bei der Kunstgalerie „Galerie Popoff et Cie“.
Der aktuelle Inhaber der Galerie ist Herr Maurice B.

Frau S ist in Russland nicht als Einzelunternehmerin eingetragen.

Auf der Suche nach Ihrem eigenen Heim in Russland stoßen Sie früher oder später auf solche Bezeichnungen wie "Wohnung / квартира" und "Appartement / аппартамент".

Um eine abgewogene Kaufentscheidung zu treffen, sollen Sie verstehen, was sich hinter dieser auf den ersten Blick harmlosen Wortwahl verbirgt.

Die relevanten Differenzen zwischen Wohnungen und Appartements in Russland in Bezug auf Kosten und immobilienrechtliche Kerneigenschaften fassen wir für Sie nachfolgend zusammen.

Sie besitzen eine Wohnung oder ein Haus in Russland und möchten diese verschenken oder verkaufen. Oder Sie bekommen eine russische Wohnimmobilie geschenkt. Oder Sie haben es vor, in eine russische Immobilie zu investieren und diese später zu verkaufen bzw. zu verschenken. Bei diesen wichtigen Rechtsgeschäften sollten Sie nicht aus den Augen verlieren, dass jedes Einkommen von Privatpersonen in der Regel versteuert wird. Um böse Überraschungen im Nachhinein zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, sich über eine mögliche Steuerlast – auf Ihre ganz konkrete und einzigartige Lebenssituation zugeschnitten – zu erkundigen.

Wussten Sie z.B., dass manche Schenkungen in Russland versteuert werden, manche aber steuerfrei sind? Möchten Sie wissen, ob Sie diese Steuerfreiheit genießen?

Was ist ein C-Konto in Russland?

Zwecks Abflusses des Kapitals ins Ausland hat der russische Staat seit März 2022 einige Maßnahmen eingeführt. Darunter ist die Errichtung der gesperrten Sonderkonten – der sogenannten C-Konten bzw. Sonderkonten des Typs "C" – vorgesehen, auf welche die Dividenden und die Erlöse aus dem Verkauf der Immobilien fließen müssen, wenn die Eigentümer dieser Gelder die sogenannten „unfreundlichen Nichtresidenten“ sind.

Wie eröffnet man ein Sonderkonto Typs "C"?

Als Privatperson kann man dieses Sonderkonto für sich selber nicht eröffnen.

Sie haben für sich eine hübsche Villa in Sotschi gefunden. Die Bausubstanz und der Meeresblick sprechen Sie an. Der Makler drängt auf die schnelle Kaufabwicklung und meint, ein bloßer Auszug aus dem Immobilienregister wäre ausreichend und eine aufwendige due diligence-Prüfung wäre völlig überflüssig.

Was sollen Sie nun tun? Sich sofort auf den Kauf einlassen oder doch dem Anwalt vertrauen und sich Zeit für eine sorgfältige rechtliche Prüfung der Immobilie und des Grundstücks lassen?

Was können es bei einem Hauskauf überhaupt für Stolperfallen sein?

Was sind überhaupt die Vorkaufsrechte und warum muss man diese beachten?

Ein Vorkaufsrecht (Rus. preimuschtschestwennoje pravo pokupki) verpflichtet Sie, das zum Verkauf anzubietende Objekt (Wohnung, Haus, Baugrund, Ackerland, Garage, Autostellplatz etc.) zunächst der mit dem Vorkaufsrecht ausgestatteten Person anzubieten. Erst wenn diese Person den Kauf ablehnt, dürfen Sie das Objekt auf dem freien Markt platzieren.

Wann muss man hinsichtlich der Vorkaufsrechte aufmerksam sein?

Fall Nr. 1 „Mehrere Teileigentümer einer Wohnimmobilie“

Sie kaufen mehrere Einzelzimmer in einer sogenannten Kommunalwohnung auf und jedes Zimmer gehört einer anderen Person oder ein zum Verkauf stehende Haus bzw. eine Wohnung hat mehrere eingetragene Teileigentümer (dem drei Miteigentümern gehört etwa je 1/3 des Gesamteigentums).

Ähnlich wie in Deutschland können die privaten Grundstücke in Russland nur zweckgebunden genutzt werden. Die Gemeinden regeln in den Bebauungsplänen verbindlich, was auf einer bestimmten Fläche erlaubt ist. Sie möchten etwa ein Einfamilienhaus oder ein größeres Bauvorhaben mit einigen Reihenhäusern verwirklichen und suchen hierfür nach einem passenden Grundstück. Ein Bebauungsplan für das konkrete Grundstück (Rus. gradostroitel´nyj plan zemel´nogo utschastka) wird Ihnen hier behilflich sein.

Kann Ihr Verkäufer einen Bebauungsplan nicht auf die Schnelle liefern, so muss dieser bei der Gemeinde bestellt werden.

Die Gemeinde veröffentlicht in der Regel ihre Verordnung für die Grundnutzug und Bebauung (Rus. Prawila zemlepol´zowanija i zastrojki) – ein Pendant für die deutsche Baunutzungsverordnung – in der Baugebiete in Kategorien eingeteilt werden. Flächennutzungsplänen legen die russischen Gemeinden in der Regel auch fest.

Sie möchten in Russland eine Immobilie kaufen – ob ein Haus oder eine Wohnung – und möchten alles richtig machen, um künftig nicht in einen Anfechtungsstreit eingewickelt zu sein.

Eines der relevanten Dokumente, welches sie als Käufer beim Verkäufer fragen, ist die notarielle Einverständniserklärung des Ehegatten des Verkäufers.

In Russland leben die verheirateten Personen grundsätzlich im gesetzlichen Güterstand, welcher davon ausgeht, dass über sämtliche während der Ehe erworbenen Vermögenswerte der Status des gemeinsamen Eigentums herrscht.

Daraus folgt, dass beide Ehegatten die gleichwertigen und gleichberechtigten Eigentümer einer Immobilie sind, auch wenn im Register nur einer der Ehegatten eingetragen ist.

FRAGE: Als Deutscher möchte ich ein Privatgrundstück in Kaliningrad nahe der Küste kaufen, um dieses künftig zu bebauen. Da ich ein sicheres Rechtsgeschäft unter Ausschluss aller Risiken abschließen will, möchte ich wissen, was alles ich bei so einem Kauf beachten und prüfen soll.

ANTWORT:

Wir listen nachstehend die wichtigsten Themenblöcke auf, die man für einen sicheren Kauf eines Grundstücks in Russland unbedingt überprüfen müsste:

1. Steuerliche Aspekte eines Grundstückerwerbs in der Russischen Föderation
2. Ob es sanktionsbedingte Beschränkungen bezüglich des konkreten Grundstücks bzw. Rechtsgeschäfts gibt